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Programa de
la
DIPLOMATURA EN
Administración de Consorcios
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Unidades de desarrollo de los contenidos del curso:
PRIMER CUATRIMESTRE
Módulo I
Derecho de la Propiedad Horizontal:
a) La propiedad Horizontal:
Origen de la propiedad horizontal. Lagunas en nuestro Derecho.
Derecho positivo y natural. Fundamentos. Hecho y acto jurídico en
los consorcios. Escritura Pública. Nuestra legislación.
b) El Consorcio de Copropietarios,
su naturaleza, Bienes, derechos Reales. Conceptos de Dominio y
condominio. Persona, persona jurídica. Obligaciones, deberes y
obligaciones del consorcista. Deudas, pleito, mora. Relaciones con
el personal del edificio y entre propietarios, inquilinos y
proveedores. Normas de buena convivencia; reglas generales,
disposiciones y penalidades, allanamientos, arrestos y multas.
Desalojo. Tenencia de animales domésticos, ruidos molestos, tendido
de ropa, chimeneas, medianera, derecho a reembolso, obligaciones y
derechos, prescripción.
c) Partes comunes, privativas y comunes de uso exclusivo,
su determinación en la Ley y en el Reglamento. Jurisprudencia sobre
su uso, cimientos, muros maestros, acondicionadores de aire,
antenas, letreros, carteles luminosos, ventanas, toldos, techos,
patios, canteros, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras,
puerta de entrada, portero eléctrico, jardines, locales e
instalaciones de servicios centrales, calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, locales para alojamiento del portero y
portería, ascensores, montacargas, compactadores de residuos,
artefactos e instalaciones de uso y beneficio común, sótanos y
azoteas, destino de las Unidades, porcentuales, su fijación y
modificaciones, importancia y derivaciones. Permiso de división
horizontal, coexistencia de dominio y condominio.
d) Reglamento de Copropiedad y administración:
Contenido y redacción; formalidades, reformas, mayorías y
requisitos. Inscripción. Existencia y distribución de ejemplares,
cláusulas recomendables. Reglamento interno del edificio;
importancia y valor jurídico, obligatoriedad, formalidades y
cláusulas aconsejables, horarios, reuniones en lugares comunes,
portero eléctrico, ruidos molestos, proveedores, uso, limites al
dominio. Obras nuevas. Innovaciones. Acciones contra infractores.
e) Asamblea de Copropietarios:
Tipos: ordinarias y extraordinarias; Quienes las solicitan y quienes
las convocan. Presidente: Su elección y funciones. Secretarios.
Quórum en primera y segunda convocatoria: Requisitos.
Representación. Poder para Asamblea. Orden del día: Temas incluidos.
La cláusula “temas varios”. Efectos para los ausentes. Los morosos.
Inquilinos.
Forma y anticipación de la convocatoria, local, día y hora de la
celebración, poderes y representaciones, carácter del propietario,
abusos. Presencia de escribanos y abogados.
Deliberación y votación. Computo de
votos. Mayorías necesaria para adoptar decisiones según la índole
del asunto. Impugnaciones. Convocatoria judicial. Actas de
Asambleas. Confección, firma y distribución de actas. Reglamento
interno. Reformas y cláusulas. Asamblea judicial.
f) Normativa Aplicable:
Ley Nº 13. 512 (Régimen legal de la Propiedad Horizontal), Decreto
Nº 18.734/49 - (Reglamentación de la Ley Nº 13.512, Ley Nº 19.724
prehorizontalidad), - Ley - Nº 20.276 (Excepciones a la Ley Nº 19.
724) – Normas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Práctica profesional: Estudio de modelos:
1.
Reglamento de Copropiedad y administración;
2.
Reglamento interno;
3.
Convocatoria a asamblea;
4.
Carta poder para representación en asamblea;
5.
Actas de asambleas:
Módulo II
Regimen patrimonial
a) Expensas comunes y extraordinarias,
rubros que la integran, fondos de reserva, determinación de rubros y
cuotas, proporción de contribución, servicios no utilizados,
reformas de reglamento, mora, intereses, vía ejecutiva.
Responsabilidades por deudas y garantías de su cobro. Acta Convenio.
Prorrateo de las cuotas de los morosos, consignación judicial de
expensas. Reparaciones; determinación del obligado a hacerlas,
partes comunes y privativas. Remisión. Procedimiento. Indemnización
por daños, perjuicios materiales y daño moral. Rendición de
Cuentas. Demandas. La importancia del intercambio epistolar.
b)
Expensas. Modelo de recibo de pagos por expensas. Porcentuales.
Cargas comunes y contribución a las mismas. Formas y plazos para su
pago. Ejecución.
c) Práctica profesional: Estudio de modelos:
1.
Recibo de pago por expensas;
2.
Rendición de cuentas;
3.
Certificado de libre deuda de expensas;
4.
Ejercitación en liquidación de expensas.
Módulo III
La administración:
a)
El administrador: Naturaleza jurídica. Designación y remoción del
administrador. Auto administración. Duración del mandato. Derechos y
Obligaciones. Facultades y funciones. Prohibiciones. Remuneración.
Informes. Responsabilidad civil y penal. La responsabilidad de
elegir, dirigir y despedir al personal. Contratar seguros. Proveer a
la recaudación y empleo de los fondos. Rendición de cuentas.
Convocar a las asambleas. Rubricar, llevar y custodiar los libros.
Elevar a escritura pública ciertas actas e inscribirlas en el
Registro respectivo. Expedir copias certificadas de las actas y
certificaciones de deudas por expensas comunes. Comunicación a los
copropietarios ausentes las decisiones de asambleas. Llevar registro
de los domicilios de copropietarios que no habitan el inmueble.
Depositar fondos y efectuar pagos con cheques. Cumplir y hacer
cumplir normas vigentes. Formular denuncias. Determinación de la
persona en el reglamento Continuación y reelección automáticas.
Formalidades. Devolución de documentos. Administrador e interventor
judiciales. Independencia fiscal de las unidades funcionales.
b)
Consejo de propietarios: características, funciones y limitaciones.
Convocatorias, quórum, resoluciones y elección de miembros. Cómputo
de las mayorías.
c)
Régimen jurídico del
Registro de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad de
Buenos Aires.
El
Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad
Horizontal; obligatoriedad de inscripción y obligaciones para los
administradores. Régimen de sanciones. Estudio y exégesis
de la
ley
941 modificada por la ley 3.254 y 3.291 y el Decreto Reglamentario
551 del
13 de julio de 2010.
La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la
Ciudad de Buenos Aires como autoridad de aplicación.
Módulo IV
Régimen Laboral
a) Encargado de edificios;
Categorías, remuneración, antigüedad. Jornadas y descansos. Derechos
y obligaciones, órdenes. Licencias, vacaciones, accidente o
enfermedad inculpable, fallecimiento. Renuncia, despido, preaviso,
indemnización, desalojo de vivienda, usurpación. Sanciones
disciplinarias; leyes laborales y sociales, prescripción, licencia
gremial. Vestimenta. Jubilación, estabilidad. Encargado, ayudante.
Peón. Liquidación de sueldos. Contribuciones y aportes mensuales.
A.R.T.
b) Normativa laboral:
Ley 20774; Ley Nº 12.981 (Estatuto de los Encargados de Casas de
Renta) (Texto según modificaciones de las Leyes Nº 13.263 y Nº
21.239 Decreto Nº 11.296/49 (reglamentario de la Ley 12.981),
convención colectiva de Trabajo Nº 398/ 75.
c) Práctica profesional:
1.
Confección de recibo de haberes de encargado;
2.
Confección de telegramas;
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SEGUNDO CUATRIMESTRE
Módulo V
Ampliacion del Marco legal
Delitos en la propiedad horizontal. Documentación necesaria. Libros
obligatorios. Seguros obligatorios. Medianería. Normas IRAM.
Contratos de vigilancia, limpieza. TV por cable, publicidad en
muros, antenas. Ley 941, sanciones.
Barrios privados y clubes de campo-legislación Provincial.
La Contabilidad
a)
Contabilidad de la Administración:
Documentación del consorcio; Libros obligatorios; Documentación
previsional, Obra social, Sindicato, Municipal e impositiva.
Facturas, requisitos y tipos. Retenciones de impuestos a las
ganancias, IVA, Estados Patrimoniales, Ingresos y Egresos. Deudores
de expensas. Rendiciones. Deber de exhibir. Honorarios
Profesionales. Liquidación de gastos: confección y formatos.
Planilla de ingresos y egresos (confección y formato), informes a
propietarios. Carpeta de balance. Balance anual; conformación de la
carpeta de balance anual.
Práctica profesional:
1.
Liquidación de gastos por expensas;
2.
Preparación y control de los requisitos para iniciar demanda por
expensas;
3.
Preparación y control de los requisitos para iniciar demanda por
daños y perjuicios.
Módulo VI
Mantenimiento edilicio
a)
Mantenimiento de edificios; Servicios obligatorios, ascensores,
limpieza de tanques, calderas, matafuegos, iluminación de
emergencia, seguro contra incendios, desinsectización y
desratización, destapación de cañerías, pedido de cotización.
Cerramientos, carpinterias, revestimientos, balcones, instalaciones,
hidráulicas, eléctricas, planos, final de obra, patologías mas
frecuentes, contravenciones, riesgos de trabajo.
b)
Verificaciones del estado de un edificio, estructuras exteriores,
interiores, instalaciones y sistemas para proveer los servicios
centrales e individuales. Mantenimientos por medio de abonos y
servicios pre-contratados. Grupo Electrógeno, Sistemas de video para
control y vigilancia.
c)
Normativa aplicable
Módulo VII
La
Responsabilidad civil de los consorcios
Los
trabajos realizados por terceros; los seguros a exigir a
contratistas y subcontratistas; La comunicación al consorcio;
valores a asegurar en materia de responsabilidad civil; RC de
ascensores
Módulo VIII
Riesgos en la Propiedad Horizontal
Riesgo: definición y clasificación; Consecuencias para el consorcio,
para los co-propietarios, para terceros, para el encargado y para el
Administrador
Análisis de riesgos: el incendio, los reclamos por responsabilidad
civil hacia el consorcio y los riesgos de accidentes de trabajo y
enfermedades profesionales.
Incendio
Incendio: por qué ocurren los incendios, origen de los incendios en
los edificios; los efectos fisiológicos sobre las personas;
Detección de incendios: tipos de detección; cuál aplicar en el
consorcio
El
fuego y sus características; tipos de fuego; nociones básicas acerca
de los distintos tipos de fuego;
La
extinción de incendios: sistemas de extinción; los agentes
extintores que se deben utilizar en propiedad horizontal y su costo.
La
evacuación de un edificio de Propiedad Horizontal: ley 1346; Plan de
evacuación y simulacros.
Riesgos laborales
Accidentes de trabajo y enfermedades profesionales: estadísticas,
definiciones; características del sistema de riesgos del trabajo
(antes y después de 1995).
Causas de los accidentes de trabajo: por qué ocurren?; las
condiciones peligrosas, los actos inseguros y los factores
contribuyentes; la investigación de los accidentes de trabajo
Los
elementos de protección personal: cómo entregarlos, cómo
seleccionarlos y cómo adquirirlos.
La
capacitación del encargado: ¿debe hacer cursos el encargado? ¿están
a cargo del Consorcio? ¿qué tipo de cursos debe realizar?
Demandas judiciales; la inconstitucionalidad de la Ley sobre Riesgos
del Trabajo Nº 24557; normativa legal vigente en materia de salud y
seguridad en el trabajo; las indemnizaciones, montos, honorarios,
etc. Análisis de casos reales
Las
ART´s: cuáles son sus obligaciones, qué prestaciones deben brindar,
la baja de los contratos de afiliación por falta de pago; cuándo
interviene la ART y cuándo la Obra Social; ¿denuncian a los
consorcios que nos cumplen con las normas? -
La
Medicina Laboral: ¿es obligatoria? – Los exámenes médicos a cargo
del empleador y a cargo de la ART; la exigencia del SUTERH del
examen preocupacional para ingresar a la Obra social; los controles
de ausentismo;
Módulo IX
Normas de Planeamiento Urbano
Código de Planeamiento Urbano. Ordenanzas y Leyes en vigencia. Línea
Municipal- Medianeras. Normas aplicables.
Módulo X
Solución de Controversias:
El
factor humano.
Dialogo, lógica, concepto y verdad. Hechos y problemas. El contrato
como base de la convivencia. Actitudes ante el conflicto.
Evaluación. Formas de resolución de conflictos en la sociedad: por
los intereses, por el derecho y por el poder. Clasificación:
adversariales y no adversariales. Formas adecuadas de resolución de
conflictos.
La
negociación:
Estilos de negociación. La negociación colaborativa. Los siete
elementos del proyecto de negociación de la Escuela de Leyes de la
Universidad de Harvard: intereses, opciones, alternativas, criterios
objetivos, compromiso, comunicación, relaciones.
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